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实际租赁面积与合同约定不符，承租人主张减付或返还租金，该如何处理？
来源：转载 作者：广州仲裁委员会 时间：2020-06-30
在租赁合同中，承租人在承租房屋时，可能会直接以《不动产登记证》或《商品房买卖合同》所约定的面积确定承租的范围以及具体的租金标准。但在实践中，出于商业经营的需要，可能会出现业主将一个房屋自行分割为多个独立房屋分别对外出租的情况。此时租赁物的面积未经准确测量，一旦承租人在实际经营过程中发现实际承租面积与合同约定的面积不一致，极易引发纠纷，若承租人据此主张出租人承担减付相应租金等违约责任的，能否得到支持呢？
实践中对于实际租赁面积与合同约定不符情况下，承租人主张出租人承担减付相应租金等违约责任该如何处理的问题，目前《合同法》及相关法律规定并无明确规定，而在各地司法实践中，北京高院曾在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013）中进行了说明：
实践中应区分以下情形处理：
租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。
租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
结合上述这一《解答》以及各地的司法实践案例，裁判机构对于类似情况的处理，可能会从以下几个角度出发进行分析：
【（2015）三中民终字第11468号】裁判意见节选：
对于A公司、B公司提出的房屋租赁面积不足，应当减少租金的意见，本院认为，涉诉房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，不应予以支持。
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由此可见，在处理因实际租赁面积与合同约定不符所产生的纠纷时，合同中对租金标准的约定是重要考量因素之一。如果双方在租赁合同中明确约定了租金为固定数额，与合同面积无关，由此可以推定双方之间的租赁标的为双方均认可的特定房屋，并非以双方约定面积划分具体租赁范围。在此情况如下，如果承租人在交付租赁标的后未在合理期限内未提出异议，其后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，裁判机构一般不予支持。
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但反过来说，如果双方在合同中明确约定租金按照每平方米单价计算，由此得出每月租金总和。在此种情况下，租金与租赁面积直接相关，若实际租赁面积低于合同约定面积，很有可能损害承租人的权益，故针对因面积差异出租人所超额收取的租金，裁判机构一般认定应当向承租人予以返还，若双方继续履行合同，也有可能对租金进行调减。在（2017）沪0120民初17012号案中，法院便采取了此种处理方式，判决出租人因面积差异所多收取的房屋使用费向承租人予以返还。
【（2015）三中民终字第04936号】裁判意见节选：
对于联合宾馆提出实际使用面积低于合同约定面积的问题，因双方在实际履行合同的过程，联合宾馆已经明知实际使用的面积低于合同约定的面积，但其未及时提出，且其实际向街道企管局交纳的租金也低于合同约定的租金，其在合同履行完毕后，于诉讼中才提出面积的问题，本院不予支持。
除去上述两个因素外，房屋现状可能也是考量因素之一，如果合同中约定租赁房屋为现状交付，又或者有证据能够证明或者共同确认双方在签署《租赁合同》前承租人已到现场对租赁场地进行确认，此时裁判机构可能倾向于认定承租人早已对房屋现状有所了解，在此基础上，承租人提出面积存在差异，无法履行合同的，显然与此前的行为矛盾，缺乏合理依据。
另一方面，如果承租人在签署合同前并未了解房屋现状，而是先签署合同再查看现场，裁判机构可能就会综合考虑出租人是否在租赁过程中存在隐瞒，或承租人是否未履行审慎义务等进行综合判断。
商业地产租赁过程中“面积争议”类似案件数量不少，甚至可能因单案纠纷引发连锁反应，导致集体解约的情况出现，因此，为减少纠纷，双方当事人在签署租赁合同之前，应尽量共同现场查验租赁房屋，对房屋现状进行书面确认，并保留相关凭证；在租赁合同拟制中，也应当注重重点条款表述的严谨合规。如在设定租金数额时，应结合租赁房屋现状及产证信息，对具体租赁面积进行明确，但如果存在真实面积可能存在差异的情况下，也需要考虑是否应当将租赁面积与租金计算进行关联；在需要表述租赁面积的时候，也应当对其内容进行明确定义，以确保合同双方达成合意。
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