出租房甲醛浓度超标出租人应承担责任(广州企业法律顾问整理)

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　　为了防范和减少住房租赁纠纷，促进住房租赁市场的健康发展，广州企业法律顾问团队整理关于北京市第二中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会共同选取了住房租赁领域中纠纷的案例，共大家学习参考。

　　经典案例：出租房甲醛浓度超标出租人应承担责任

　　【案情】

　　2018年8月1日，段某、张某及某房地产经纪公司(以下简称某公司)签订租赁合同，约定段某将其名下的房屋出租给张某，租期为2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元，押一付三，并约定交付房屋影响安全、健康的，张某有权单方解除合同。房屋交付后，张某支付了第一期租金及押金。

　　张某入住后感觉身体不适，自行委托检测机构检测出房屋内甲醛、TVOC浓度超标。于是，张某以房屋影响健康为由，将段某、某公司诉至法院，要求解除租赁合同、退还租金、押金并赔偿损失。诉讼中，段某强制收回房屋并另行出租。

　　法院生效判决认为，段某、张某及某公司签订的租赁合同合法有效，各方均应依约履行。张某出示的检测报告虽系其自行委托检测，但一定程度可说明房屋存在甲醛、TVOC含量超标的高度盖然性。段某在明知张某已起诉的情况，未与张某达成一致意见，未经法院同意，也未申请法院主持交接房屋，自行将房屋收回，且收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态。因此，段某应承担相应的不利后果，法院对于张某主张的事实予以采信。现张某以段某交付房屋影响安全、健康为由，要求解除双方的租赁合同、支付违约金、退还押金的请求，理由正当，予以支持。关于违约金数额，段某主张违约金标准约定过高，法院综合段某的过错、合同履行程度，张某的损失等因素，予以酌定。关于租金，因房屋存在空气质量不合格的问题，无法正常居住使用，段某应当退还张某相应的租金。关于押金，段某应全部退还。检测费1100元系因房屋空气质量不合格所产生，应当由段某负担。

　　【法律提示】

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　《北京市房屋租赁管理若干规定》(2011年北京市人民政府令第231号)第十六条第一款规定，出租房屋的安全由房屋所有权人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。

　　第十七条规定，出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

　　《商品房屋租赁管理办法》(2011年建设部令第6号)第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)属于违法建筑的;

　　(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　(三)违反规定改变房屋使用性质的;

　　(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

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　　来源：北京二中院