违建被限制交易的房屋，如何认定合同效力?（法律顾问律师）

　　本文是广州企业法律顾问律师团队整理的房屋买卖合同纠纷案例。房屋买卖中，处处存在法律风险，你要多学习一些房产知识没有错。

　　合同双方达成房屋购买协议，但是，该房屋系未经房屋行政主管部门审批而重建，故该房屋被认定为违法建筑并被限制交易。此时，如何认定该房屋买卖合同的效力?合同能否继续履行?是否存在违约责任问题?

　　案例：

　　丁某与石某达成房屋购买协议，该协议约定石某将将上海市长宁区龙溪路1*号8*幢房屋出卖给石某，价款人民币5600万元。双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户，否则被告应按原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。

　　上述合同签订后，原告依约向被告支付首期房款2100万元，第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋系违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记。

　　原告丁某认为双方签订的房屋买卖合同合法有效;被告应当拆除违法建筑，恢复原状并办理过户;被告因为自己的原因未能办理过户登记，应当承担违约责任。

　　被告石某辩称其购买房屋时并不知道该房屋系违建，自己对违建事实并不知情;该房屋系违建建筑，故房屋买卖合同自然应当归属无效，不存在合同履行以及合同违约的问题。

　　广州房产律师团队认为，本案的争议焦点有三：

      1.房屋买卖合同是否有效;

      2.买卖合同能否继续履行;

      3.是否存在违约责任。

　　广州房产律师意见

　　原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石某未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁某。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人。

　　虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《民法典》物权编规定的区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理过户登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性，因此该房屋买卖合同有效。

　　关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续，被告也需要承担因为迟延交付的违约责任。

　　广州房产律师团队提醒大家，找房产律师一定要找专业的律师，这样才能更好的帮助到您!广州房产律师团队，专注房产诉讼多年，代理多起房产诉讼案件，帮助当事人维护合法权益。