我们作为房产中介行业协会的常年法律顾问，结合多年房产中介法律实务经验，总结了“专项行动”下房产中介应当关注十个法律风险点：

一、违反法律规定，向他人出售或者提供公民个人信息，或者散布客户隐私。

提醒：在房地产领域，侵犯公民个人隐私的行为极为严重，随着国家对于公民隐私权保护的注重，这一块将成为公安机关重点打击的对象。

事实上，2017年在萧山房产中介中已经因公民个人信息买卖出现过“暴雷”事件，萧山公安曾发文《重磅!萧山80余名房产中介进去了!为了钱，他们竟干出这种事……》，文中显示，当时有80余名嫌疑人因涉嫌侵犯公民个人信息罪均被萧山警方采取强制措施。

本团队要提醒的是，公民个人信息，卖不可行，买亦不可，否则，就有可能触碰红线，构成侵犯公民个人信息罪。

法条链接

《中华人民共和国刑法》第253条 : 违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

二、协助客户，为规避限购、限贷政策，唆使、协助客户伪造、编造社保、纳税、婚姻、户籍等证明文件。

提醒：提供真实的购房证明文件是购房者最基本的义务。当然，实践中确实存在着不少中介机构帮助购房者提供一些假证明、假材料，企图蒙混过关，以获得不法的购房资格的情形。在其他地方，甚至还有公然明码标价的情况，如假社保证明1万8，假学位证书2万，假购房证明要价10万等。

要注意的是，以虚假材料和不正当手段骗取或伪造购房证明的，轻则将购房交易予以撤销、不良记录记入征信系统，重则可能构成犯罪，移送公安机关处理。

法条链接

《中华人民共和国刑法》第280条 : 伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪，伪造、变造、买卖身份证件罪。

三、捏造或者散布市场政策变化谣言，制造社会“恐慌”气氛。

提醒：言论的自由是有限度的，要在法律的框架范围内，特别是对于非真实的信息，决不能捏造或者散布。

编造虚假信息，或者明知是编造的虚假信息，在信息网络上散布，或者组织、指使人员在信息网络上散布，起哄闹事，造成公共秩序严重混乱的，依照刑法第二百九十三条第一款第(四)项的规定，以寻衅滋事罪定罪处罚。

法条链接

《中华人民共和国刑法》第293条 : 有下列寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制：

(四)在公共场所起哄闹事，造成公共场所秩序严重混乱的。

四、存在强制交易、强制提供代办服务担保服务、低买高卖赚取差价、非法侵占挪用交易资金。

提醒：交易双方应当是平等，如果存在以暴力或者强买强卖商品的，或者强迫他人提供或接受服务等行为，情节严重的，涉嫌构成强迫交易罪。

法条链接

《中华人民共和国刑法》第226条 : 以暴力、威胁手段，实施下列行为之一，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金：

(一)强买强卖商品的;

(二)强迫他人提供或者接受服务的;

五、采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣保证金和预定金。

提醒：2018年8月17日，新华网的刊文《全国首例!房产黑中介团伙被法院判为“黑社会”》，揭露了房产中介中也存在部分的黑恶势力。

他们往往以房产中介为幌子，一边大肆收取租房人预付租金，一边又以“资金断裂”为由向房东“打白条”，企图截留高额的租金。房东若要解约必须支付大笔违约金，否则免不了一顿暴打，甚至连出警的警务人员都可能被打伤。

这些房产中介，如果经常以暴力、威胁或者其他手段有组织的实施违法犯罪活动，具有明显的组织性，在一定区域内或者行业内形成重大影响，危害客户多，则可能构成组织、领导黑社会性质组织罪，另外，还可能涉嫌聚众斗殴、故意伤害、强迫交易、寻衅滋事等罪名。

法条链接

《中华人民共和国刑法》第294条 ：组织、领导黑社会性质的组织的，处七年以上有期徒刑，并处没收财产;积极参加的，处三年以上七年以下有期徒刑，可以并处罚金或者没收财产;其他参加的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，可以并处罚金。

六、为客户就同一房屋签订不同交易价款的"阴阳合同"提供便利，非法规避房屋交易税费。

 

 

提醒：看似“三赢”的私下操作，却蕴藏着巨大的风险。一方面，“不成交不收佣”是经纪行业的惯例，“阴阳合同”增加了房屋买卖的不确定性，不利于安全成交;

另一方面，为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，房地产经纪人员和房地产经纪机构要面临被罚款、停网签和记信用档案等行政处罚风险。

法条链接

《房地产经纪管理办法》第25条 ：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

《房地产经纪管理办法》第37条 ：违反本办法第二十五条第(五)项的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

七、中介公司存在为不符合交易条件房屋提供中介服务、未将房屋抵押查封等限制交易及时告知购房人。

 

 

提醒：告知房屋的真实情况是中介公司的基本义务。作为专业居间服务机构，在促成交易的过程中务必严格履行忠实义务，对可能影响交易的各种因素都应当尽职尽责审查，并通过书面方式告知委托人，避免因服务瑕疵或过错导致无法获取佣金。

法条链接

《消费者权益保护法》第8条第1款：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。

《合同法》第425条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

八、提供中介服务违反明码标价以及不正当价格。

 

 

提醒：2017年5月，国家发展改革委网站通报了26家违反明码标价规定的房地产企业和中介机构，价格主管部门对上述违法行为共计罚款约163万元。

本团队提醒，房产中介公司应当明码标价，对服务内容设定收费标准。严禁通过向交易双方虚报交易有关费用，利用“包干费”、“包办费”等形式赚取交易费用差价。否则可能面临价格主管部门的责令改正、没收违法所等、罚款等行政处罚。

法条链接

《房地产经纪管理办法》第18条:房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

《中华人民共和国价格法》第42条:经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款。

九、利用虚假或使人误解的价格手段，诱骗购房者进行交易。

 

 

提醒：2018年6月14日，人民日报发文《治假房源，得下真功夫》，文中揭露了有些中介经纪人采取发布价格很低的虚假房源的方式将购房者引来，然后再通过看房不断提高其心理价位，最后购房者往往被忽悠，盲目签订合同，造成经济损失。

需要提醒的是，房产中介采用不正当的价格手段的，轻则面临没收违法所得、警告、罚款，重则可能面临停业整顿、吊销营业执照的风险。

法条链接

《中华人民共和国价格法》第14条:经营者不得有下列不正当价格行为：(四)利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。

《中华人民共和国价格法》第40条第1款:经营者有本法第十四条所列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款;没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款;情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

《价格违法行为行政处罚规定》第7条:经营者违反价格法第十四条的规定，利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款;情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

十、利用合同格式条款免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

 

 

提醒：实践中，中介公司为防止买方利用其提供的房源信息出现“跳单”情形，通常会在合同中约定禁止“跳单”的格式条款，格式条款并非当然无效，但该条款不能无限制地设置。

根据《消费者保护法》第9条及第16条规定，买方作为消费者，在购买房屋时依法享有货比三家的选择权，在价格相当的情况下，有权自主选择由哪家中介提供居间服务。

需要注意的是，根据《合同法》第39条的规定，对于重要条款，要采用醒目方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求对该条款予以说明。而对这种“采取合理的方式”的过程还要注意进行证据保全，因为一旦发生纠纷，中介公司是要承担举证责任的。

另外，2018年2月20日，浙江省工商局发布《关于加强合同格式条款备案工作的通知》要求相关经营者对合同格式条款进行备案，未备案的，将责令改正并予以警告，同时记录征信系统。因此，房产中介作为格式合同使用者，应当及时备案、更新。

法条链接

《消费者权益保护法》第9条:消费者享有自主选择商品或者服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。

消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。

《消费者权益保护法》第16条第3款:经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益;不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。

原创： 朱俊、瞿嘉敏 朱俊律师团队