目前我国新商品房的供需不足、户籍的宽松政策带来源源不断的客户需求、新一线城市的定位，都使得如火如荼的房地产交易日新月异、欣欣向荣，房地产居间服务必将大有作为，在此过程中应注意有关的法律风险防控。

一、房地产中介公司的法律身份与法律地位。

《合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据上述规定：房地产中介公司的法律身份是居间人，法律地位为居间地位，该条规定还明确了房地产中介公司在居间服务过程中的主要两大法律义务：报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。只有明白了自己是谁，才能正确面对居间合同的其他法律关系主体，才能防范买卖双方出现“一个卖房子的凭啥收这么多钱”的错误、扭曲心理，房地产经纪服务应当体现出给你“一个家、一个未来、一个新世界”的社会价值。

二、房地产中介公司作为居间人的法律职责。

《房地产经纪管理办法》第二十一条　房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

(一)是否与委托房屋有利害关系;

(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;

(三)委托房屋的市场参考价格;

(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;

(五)房屋交易涉及的税费;

(六)经纪服务的内容及完成标准;

(七)经纪服务收费标准和支付时间;

(八)其他需要告知的事项。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。

第二十二条　房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。

房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。

上述规定告诉房地产中介公司“要做什么”，且详尽规范了房地产中介公司的基本法律义务和法律职责，只有明确了该做什么，才能让买卖双方理解居间人的合同义务，从而在房地产中介公司履行完义务后，违约方或守约方均没有任何理由同房地产中介公司产生中介费的纠纷。但上述规定也提出了严格要求：即书面告知义务，若房地产中介公司未依法履行上述义务，将会面临承担赔偿责任的法律风险。

三、房地产居间合同签订前的风险防控

1、买卖双方的主体合法性的审查。

即买卖双方系适格的法律关系主体，符合法定条件和当地的房屋交易政策，不存在任何禁止交易的情形。

2、交易标的合法性审查。

房地产中介公司应审查交易房屋有无查封、抵押、异议登记、出租、权属争议等事项，确保合同标的能够合法地进行交易，若房地产中介公司未尽合法性审查义务，将会承担赔偿责任，

3、如实告知房屋状况及买卖双方身份情况。

4、告知买卖双方将要签订的房屋买卖合同与居间合同的内容，并提示交易风险。

四、跳单的法律风险防控

跳单是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了房地产委托交易合同，中介公司已经按照协议履行了促使买卖双方洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了逃避支付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。对于房地产中介公司最头疼的跳单行为，我们建议约定禁止跳单条款，即在《看房确认书》、《看房意向书》、《委托交易合同》中约定三个月以下的的禁止跳单条款，并约定由违约方支付中介费并承担赔偿损失的法律责任，防止出现跳单的风险。

我市未来房地产市场潜力巨大，房地产中介市场恰逢四季如春，在房地产交易繁荣的同时房地产中介公司应当避免可能出现的上述法律风险。在此希望房屋价格能理性回归，房地产中介服务锦上添花。

原创： 王磊律师 陕西权诚律师事务所 2018-06-01