疫情下地产开发的相关法律实务解答

　　原创 学加网

　　疫情影响下的商品房销售相关问题

　　01、　对于房地产开发企业来说，是否可以用疫情影响主张延期交房?　若合同未约定或约定不明，此次疫情对该具体合同的履行是否构成不可抗力，房企能否援引不可抗力而主张顺延交房日期，应区分不同情况而定。

　　(1) 如房企在新型肺炎疫情爆发前已经存在延期交房的情形，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，仍应依合同约定或法律规定承担违约责任;(2) 如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内，但房屋因受疫情防控的实质影响无法具备交房条件而导致延期交房的，我们认为，房企可主张顺延交房日期，并可免除部分或全部责任;(3) 如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后，且房企并未根本上受到新型肺炎疫情的实质影响，我们认为，房企应按时履行交房义务，不可按照不可抗力的规定免除部分或全部责任;

　　(4) 如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后，房企在疫情持续期间受到了如施工单位人员因确诊/疑似新型肺炎导致其他工人隔离、施工现场封闭、政府部门要求停工、工程所必须的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期到货导致工期延误等原因造成无法按期交房的，我们认为，房企可主张顺延交房日期，并可免除部分或全部责任。

　　02、　对于房地产开发企业来说，是否可以用疫情影响主张延期办理产证?针对产证办理事宜而言，房地产开发企业是否可以用疫情主张延期办理产证应区分不同情况而定。

　　(1)如《商品房买卖合同》约定的办理产证日期在疫情发生之前，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，仍应依合同约定或法律规定承担违约责任;

　　(2)如《商品房买卖合同》约定的办理产证日期在疫情发生时或发生后的，则：

　　如因房产交易部门无法正常受理产证办理事宜(延迟复工、流程时间加长等)而导致房地产开发企业延误产证办理的，房地产开发企业可以本次疫情作为免责事由进行抗辩，但应在房产交易部门可正常办理产证后计时办理;

　　如因房地产开发企业无论是否受疫情影响，在约定时间自身均不具备办理产证的条件，如非因疫情导致的延期竣工等，房地产开发企业仍应承担《商品房买卖合同》中约定的违约责任;

　　如房地产开发企业在疫情发生前即存在导致延期办证的行为，若因疫情影响共同导致无法按约办理产证的，如因疫情导致无法复工等无法及时修正前期过错，应当依据具体情况、按照各方过错程度确定损失的承担主体及比例。

　　03　对于房地产开发企业来说，应该采取哪些措施对延期交房的风险进行应对?

　　如本次新型肺炎疫情及政府采取的紧急措施并未对房企履行正常交房义务产生实质影响(特别是房屋已正常竣工验收且具备交房条件的)，我们建议房企应如期向购房人发出《交房通知书》，及时履行通知及交付房屋义务。如购房人收到《交房通知书》后自行要求延期交房，我们建议房企应与购房人另行协商确定交房时间并及时签署书面补充协议。

　　如本次新型肺炎疫情及政府采取的紧急措施确实从根本上实质阻碍了房企按照商品房预售合同约定按时交房，我们建议房企应当及时、尽快以书面方式通知购房人有关延期交房的情况，同时提供书面材料证明不可抗力的发生以及导致房企受实质影响的事实。如购房人同意延迟交房的，应另行协商确定交房时间并及时签署书面补充协议。

　　此外，房企在本次疫情中应做好相关证据的搜集和留存工作，例如政府、医疗机构等相关部门出具的疫情报告、停工通知、人员隔离照片等相关证据，以证明确实受到了疫情的实质影响，以免发生纠纷时无法举证。

　　04、对购房者来说，因疫情影响无法按约签订商品房买卖合同，购房者是否可以要求免责?

　　因此次疫情影响，国务院及各地政府均就春节假期延期、延期复工安排等进行了规定。以下情况均可适用不可抗力免责事由：(1) 若《认购协议》约定的签订《商品房买卖合同》时间在延期复工期间，购房者或房地产开发企业无法按约签订的;(2) 购房者因特殊地域交通管制、特殊疫情管控措施无法正常出行的，或因感染或疑似感染处于治疗或观察期导致无法按约签订的。

　　05、对购房者来说，因疫情影响逾期支付购房款，购房者是否可以主张免责?

　　因购房者的购房款以何种原因筹集并非《商品房买卖合同》的约定，购房者在签订合同时即应当确保在规定时间内可拥有足额的款项。同时，购房者可以通过网站转账功能、ATM机资助转账功能进行购房款的支付，而前述功能在通常情况下并不会受到疫情影响。因此，除非出现因疫情影响银行转账功能受限、款项确实无法支付的情况，否则购房者不能单纯以发生疫情主张减免逾期付款的违约责任。特别的，若购房者因感染疫情而处于治疗阶段、隔离阶段或者购房者属于参加防疫工作的医务工作人员等，需特别关注其是否确实无法如期履行支付购房款义务，以确定其是否可对此主张免责。

　　06、因疫情影响，　购房者未按约定偿还银行购房贷款，　购房者及开发商是否可以主张免责?

　　根据中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局于2020年2月1日发布的《关于进一步强化金融支持放空新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》的内容，因感染新型肺炎住院治疗人员、隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人群等五类人员，可以合理延后还款期限。随后，各大银行也进行了细则的发布，如中国银行要求为：

　　对参加疫情防控的医护人员、政府工作人员及因疫情被隔离人员，在疫情期间个人贷款发生逾期的，不视为违约，不纳入违约客户名单，并可申请征信修复。湖北地区个人贷款客户还款宽限期延长为11天，宽限期内不计收罚息，不纳入违约客户名单。对于湖北地区受疫情影响暂时失去收入来源的人群，可根据实际情况给予3-6个月延迟还本安排，宽限期内只还息不还本，并可申请延长贷款期限;是否满足条件需由当地银行网点确认具体条件。

　　因此，若购房者符合前述条件的，可在宽限期内免责;房地产开发企业若对此承担担保责任的，也可在宽限期内主张免责。具体应以各银行发布细则的要求为准。

　　<二>疫情影响下的商业租赁及长租公寓相关问题

　　07、新冠疫情是否构成商业租赁项下的不可抗力?新冠疫情是构成商业租赁项下的不可抗力还是情势变更目前尚有争议，就2003年非典疫情影响的商业租赁争议，法院判决依据更多倾向于“公平原则”、“情势变更”。具体为：

　　(1) 对于商业租赁运营受此次新冠疫情影响是属于不可抗力还是情势变更尚有争议

　　2003年“非典”疫情发生后，《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(已废止)曾规定:“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条[i]的规定妥善处理。”即目前可参照的关于新冠疫情可依据不可抗力进行处理的规定。但根据最高人民法院于2009年发布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》，该司法解释第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即情势变更原则。因商业租赁中收疫情影响也同样适用情势变更原则，因此对于商业租赁项下产生的影响是否有统一适用标准，目前尚有争议，应具体情况具体分析。 (2) 根据相关2003年“非典”涉及商业租赁的判例分析，法院对于在此类案件中认定非典疫情属于“不可抗力”基本持非常谨慎的态度，更多适用“公平原则”、“情势变更”而进行判决。

　　如前文所述，因商业租赁项下更多涉及商业风险，在均衡保护租赁双方的情况下，需要综合考虑疫情对相关业态持续经营的影响、各地政府是否有相应扶持政策等因素，根据对于非典相关案例的分析，法院更多选择适用“公平原则”、“情势变更”而进行判决。

　　08、　商业租赁项下的承租人是否可以依据疫情影响要求解除合同并免责?

　　该问题不可一概而论。无论是不可抗力还是情势变更，其构成要件中均要求“合同根本不能履行”、“无法实现合同目的”，因此承租人是否可以依据疫情影响要求解除合同并免责的，应当严格以前述要件得以满足来判断。相对于短期内的疫情控制及因此遭受影响的商业经济秩序，商业租赁项下已签订的租赁合同期限更长。疫情结束后，稳定的租赁关系也有利于恢复正常商业秩序，不应轻易因疫情而否定交易双方之间的租赁合同关系。

　　09、　商业租赁项下的承租人要求不支付或者少支付租金?

　　判断商业租赁项下的承租人是否可以要求不支付或者少支付租金，应以疫情对承租人的具体影响为基础。针对具体要求是，应当考虑出租物业所在的区域、物业具体的用途、承租人经营的行业、是否被政府采取了管制措施等因素。一般认为通常情况下，办公和工业用途物业的承租人受到的影响较小，且主要是受到经济环境的间接影响，而酒店、商业物业的承租人因疫情受到的影响就较为直接和巨大;例如，在同一商业综合体中，从事影院、餐饮的业主比从事卖场、超市的影响要大。又如，已经发生过确诊疫情或疑似病例而被政府采取隔离措施的物业，则比尚未发生相关情况的影响要大，等等。

　　我们建议：承租人可以“情势变更”的相关合同约定及法律规定，向出租人提出酌情减、免租金的书面申请;对于出租人，如出租物业是办公、工业物业的，因一般直接影响较小，间接影响较多，不倾向于减免租金;如出租物业是商业、酒店物业的，因直接影响较大，可酌情减免租金。

　　如出租人同意承租人减免租金的，双方通过签订补充协议确认;出租人不同意减免租金的的，承租人应当先按照合同约定履行租金支付义务。后续双方再通过仲裁或诉讼协商变更合同、减免租金事宜，最终应以裁决或判决内容为准。

　　10、长租公寓的承租人是否可以根据疫情影响要求不支付或者少支付租金?对于已签订租赁合同的长租公寓承租人是否可以根据疫情影响要求不知福或者少支付租金应当分情况主张，具体为：

　　(1) 合同中已将疫情影响可减免租金进行约定的，双方应根据合同约定进行主张;

　　(2) 若合同中未做约定，应当视承租人的具体情况及长租公寓所在情况来判断承租人是否具备法定条件。在承租人正常使用租赁房屋时，不得主张要求减免租金;在承租人确因感染或疑似新冠疫情、防控控制措施等客观情况无法使用租赁房屋的，可根据具体情况要求依据不可抗力或情势变更原则就无法使用期间的租金要求减免。

　　<三>、　疫情影响下的开发延期及收并购相关问题

　　11、对于房地产开发企业而言，是否可以依据疫情主张相关延期免责?

　　对于房地产开发企业而言，可能会在拿地前后与相关政府部门进行项目开发期限的约定，包括开工期限、竣工期限及招商期限。对于项目开发期限收到本次疫情影响，若合同中已将疫情影响进行约定的，房地产开发企业应根据合同约定进行主张;若合同中未做明确约定的，则房地产开发企业应结合具体情况向相关方主张延期减免责任。对此，应结合施工地所在地政府是否对于复工时间等出台政策，及开竣工延期是否与疫情具备直接因果关系等进行判断。

　　12、对于正在履行中的收并购项目，合同相对方是否可以依据疫情主张相关业绩承诺条款无法达成时免责?

　　在实践中，房地产开发企业之间在合作时有时会根据具体情况约定业绩承诺条款或收益回报条款。对于合同向对方是否可以依据疫情主张相关业绩承诺条款无法达成时免责的问题应当谨慎对待。通常情况下，业绩承诺条款或收益回报条款系对应长期经营与投资，并非短期可达成的，其是否最终可以达成涉及很多综合商业因素的影响。因此除非合同相对方可以举证证明疫情影响到合同根本不能实现的或合同根本不能履行的，否则不可要求在此情况下免责。

公众号，文章内容为作者观点，仅供交流学习，无意于侵犯任何人权利，如有不妥，请及时与我们联系我们将予以删除。