【广州企业法律顾问】

　　由于广州市荔湾区新冠肺炎疫情发展之迅猛，情势之严峻，广州市十三行的服装经营市场新中国大厦响应政府的疫情防范措施于2021年5月29日通过所属物业公司运营的公众号“十三行壹號”发布紧急通知，告知广大商户、客户从2021年5月30日起将暂停营业，具体恢复时间待定。由于新中国大厦的商铺每月租金较高，金额为十几万元至几十万元不等，租户因无法正常经营本已承受着巨大的积货压力和严重经营损失，实在无法再承担高额的租金损失，故去年疫情期间，许多新中国大厦的租户因二月份租金问题产生争议，引发一系列租赁合同纠纷诉讼，尚有部分纠纷未结案。新一轮的疫情，使新中国大厦租户再次面临休市期间租金缴纳问题。作为专业的广州企业法律顾问律师团队，我们同时接到了房东和租户的法律咨询，租赁双方关于是否应缴纳2021年6月份租金事宜分歧较大，我们将对该问题进行分析研究以便解决该问题。

　　一、新中国大厦租赁双方关于2021年6月份租金缴纳的观点

　　广州法律顾问律师团队将出租方观点总结归纳如下：房东认为已经按照租赁合同约定，完全履行交付商铺的义务，租户2021年6月份无法使用商铺的责任不能归咎于出租方，世界范围内疫情仍未得到有效控制，租户应对疫情的反弹有一定的预见，并承担该风险，本轮疫情不属于不可抗力，新中国大厦方对房东未进行租金减免，故根据租赁合同约定，租户应按照合同约定及时足额支付租金。未如期支付的，应承担违约责任。

　　租户观点：新中国大厦因响应政府疫情防控关闭大厦，租户无法进场使用商铺进行经营，根据租赁合同本义，支付租金应以自己能够自由支配使用商铺为前提，因此，租户有权利暂停支付租金。

　　那么在新中国大厦接下来不定期的休市时间内，租户无法正常使用商铺是否仍需向出租方正常支付租金?租户与出租方之间的矛盾又该如何解决?

　　二、广州企业法律顾问律师团队详解：新中国大厦租户是否应缴纳6月份租金

　　我们先来了解一下租赁的含义、租赁合同双方的权利义务及相关法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零八条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。据此，广州企业法律顾问律师团队认为，租赁合同中出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。新中国大厦租户承租商铺的目的是经营收益，疫情防控措施导致新中国大厦整个商场在2021年6月份无法开门营业产生损失。虽然该商铺已经交付给租户，但租户承租商铺经营的合同目的在6月份无法完全实现，该商铺不具有适租的充分条件，而且该责任不应归咎于双方。

　　既然新中国大厦商铺不具有适租条件的责任不应归咎于双方，双方可以根据公平原则来解决本次租赁纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。因此，可以肯定租户应当向房东交付一定比例租金。那又该如何应用公平原则解决租金支付比例的具体问题?

　　三、广州企业法律顾问律师团队建议：新中国大厦租户可以先按照30%向房东缴纳6月份租金

　　去年疫情期间，已有大量新中国大厦租户因商场防疫措施无法使用承租商铺与出租方因租金问题产生矛盾，发生租赁合同纠纷并诉至法院。广东佰仕杰律师事务所广州企业法律顾问团队律师接受大量租户的委托，作为代理人负责该批租赁合同纠纷案件的一审、二审诉讼，现该批案件中大部分案件已结案，广州市荔湾区人民法院、广州市中级人民法院在判决中确认：租户2020年2月份无法经营使用涉案商铺是因为疫情防控工作所需的事实。出租方负有提供适租物业的合同义务，涉案商铺2020年2月份无法正常使用，属于租赁物不具备适租条件的情形。涉案商铺无法正常使用是基于疫情所致，该责任不应归咎于双方。但考虑到租户于2020年2月份确未实际使用涉案商铺，出租方在此期间确未能提供适租的租赁物，故根据公平原则，酌情判决双方按比例承担涉案商铺2月租金责任，出租方应向租户退还2月份70%的租金。

　　通过上述法律分析以及相关法院对该类型案例的司法判决，我们可以明确：租户虽是基于商场疫情防控工作才无法实际使用承租商铺，但在此期间租户确实无法按照协议约定用途使用租赁物，而出租方亦确实未能向租户提供具备适租条件的租赁物，故基于公平原则，双方按照一定责任比例承担2020年2月份租金责任。

　　综上所述，广州法律顾问团队建议租赁双方可以参照广州市荔湾区人民法院及广州市中级人民法院对该类型案件的观点，相互协商一致，租户向出租方支付6月份租金的30%，双方签订书面协议，解决租金缴纳问题。已经足额缴纳过租金的，可以在开市后，参照去年案例要求返还。

　　四、广州企业法律顾问律师团队详解：租户是否需要支付6月份迟延缴纳租金的违约金

　　由于大部分租户未按照约定支付6月份租金，租赁双方都有问过我们，是否需要支付迟延缴纳租金的违约金。广州企业法律顾问律师团队认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十八条等法律规定，租户未按照约定缴纳租金是基于疫情导致无法正常使用商铺，双方对是否应缴纳租金以及缴纳租金的比例未达成一致，因而，租户不具有逾期支付租金的违约故意，同时根据公平原则、不安抗辩权等法律法规，租户不需要承担迟延支付6月份租金的违约金。如出租方已经向承租方表达了租金减免至合理比例，如出租方要求租户按照30%缴纳租金，租户仍不缴纳的，广州企业法律顾问律师团队认为，租户应承担逾期支付的违约金。

　　为妥善解决新中国大厦租赁双方关于6月份租金缴纳的问题，广东佰仕杰律师事务所广州法律顾问律师团队建议租户应及时向出租方发出因疫情无法正常使用商铺要求租金减免的通知，并积极与出租方进行协商租金减免的比例，并保留好通过微信、邮箱、短信等方式进行协商沟通的证据，如双方均不愿意协商，且不愿意按一定责任比例承担租金责任的，可以联系朱律师(18922193732(微信同号))，通过法律途径解决双方争议。