笔者经常修改、起草合同，毕竟很多客户想请律师给起草一份完美的合同，做到以一顶百。结合起草修改过的合同及代理的涉及众多的租赁合同案件，作出以下总结：

　　第一部分 租赁合同特有的风险点也是争议点

　　租赁物的用途。

　　租赁物的用途是否可以改变，如果不可改变，改变要经甲方书面同意，所以对用途的约定很重要。

　　租赁目的不能实现。

　　如果因为第三人原因导致该租赁合同不能正常履行，属不属于承租方的违约行为。这里的第三人原因不一定是不可抗力，根据每个合同的具体情况会有所不同，比如租赁物拟建立一所医院，但是因为周边居民的极力反对导致无法建立。

　　关于转租权的约定也很重要

　　一般建议承租方要跟出租方争取转租权。如果没有转租权，在转租时就要经过出租方的书面认可，也就是另行签订补充协议。笔者就经历过承租人承租了商场的整层，目的是为了往外转租，但是却与出租人签订的是没有转租权的租赁合同。

　　履约保证金履约保证金的数额问题

　　租赁合同中出租方为了维护自己的利益，往往都会约定保证金，这个保证金的性质不是定金，笔者认为在租赁合同中这种保证金应有违约金和押金两种性质类型，而具体是那种性质要看它在合同中起的作用。所以笔者认为应当在合同中明确约定保证金的性质、目的。但是往往在租赁合同中并没有约定，只是笼统的写了保证金几个字，而保证金是由出租方收取，笔者认为是对承租方不利的。除了约定保证金，还另有违约金的约定。保证金的数额，法律没有明确规定，属于双方协商的范围。以及履约保证金的退还问题，在符合什么条件时可以退还履约保证金。而在争议发生时保证金与违约金是否同时适用?

　　综上，合同内容要尽量详尽，毕竟在不违反国家法律的前提下，合同是双方当事人互相制约的凭证，也可以称作只约定合同双方当时人“小法律”，在发生争议时也是解决的书面依据。除了尽力让合同约定明确之外，更主要的是在合同履行过程当中要清楚自己的权利和义务是什么，对方的权力和义务是什么。合同的风险90%时发生在履行过程当中，即便是签订了相对完美的合同，但是如果在履行中一方不按照合同履行，另外一方又不保留证据，最后还是会造成自己的被动。

　　第二部分 各类合同通用条款的两个风险点

　　一、双方的具体权利/义务,要清楚自己的权利和对方的义务，在对方不履行义务时要及时取证保留证据。、

　　二、哪种情况下算是甲方违约及责任;那种情况下算乙方违约及责任。最主要的是在对方违约时要及时取证和保留证据。

　　三、知悉合同的风险点。有些合同可能是格式合同或者跟对方妥协的情况下没有完全按照自己的拟定修改的条款去签订。

　　最后，专业律师在起草和修改合同时会告诉你哪些地方对你来说是有风险的。所以签订合同需谨慎，履行合同需注意。我经常告诫各位企业家，在你签订一百万的合同时，一定要最少拿出五千块钱去让律师审查一下你的合同。事前认真审查，比起事后亡羊补牢真实便宜得多。

　　原创： 杨娟娟 陕西西安律师杨娟娟