一、总述1.1 “新冠”疫情的影响类型

　　2 不同影响类型的法律属性

　　3 对合同生命周期的影响概述

　　二、重点问题详述

　　1 开发进度问题

　　2 地产企业资金问题

　　3 项目销售问题

　　4 项目售后问题

　　5 地产租赁问题

　　一、总述

　　新型冠状病毒肺炎的出现，打乱了各企业的正常生产经营节奏，因此也必然引发相应的法律纠纷。于地产企业而言，其所面临的主要法律关系是合同关系，故本操作指引主要侧重分析新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称 “新冠” 疫情)对地产企业合同相关问题的影响。

　　1. “新冠” 疫情的影响类型

　　“新冠” 疫情的爆发，对不同对象产生不同类型的影响:

　　一是对个体自然人的致病影响。个体被感染新型冠状病毒肺炎后需要接受隔离治疗，疑似病例也需要采取一定的隔离措施，因此会造成个体自然人的活动受限，并进一步导致其履约能力丧失或部分丧失。

　　二是对特定行业和活动的直接政府命令影响。为控制疫情扩散，各地方政府均颁布了相关行政命令，禁止人群密集行业的营业，禁止人群密集活动的开展。如《苏州市关于加强新型冠状病毒感 染的肺炎疫情防控工作的通告(第 3 号)》规定 “一律停止集市、集会，以及其他人群聚集的活动。禁止任何餐饮单位和个人举办任何形式的群体性聚餐活动，已订餐的应尽快取消或延期举办。机关事业单位工作人员带头一律不得参加聚餐。影剧院、娱乐休闲场所、网吧、浴室、足浴、棋牌等场所，一律全面停止营业。养老机构、护理机构等一律实施临时封闭管理。” 受行政命令影响，该类特定行业将直接停产停业，特定活动将无法举办或进行，必然会产生违约的情形。

　　三是社会各界受疫情的影响。因 “新冠” 疫情出现，社会各界包括劳动用工、采购销售、生产建设等所有的正常生产经营秩序均受到影响，因此均存在违约的风险。

　　2 不同影响类型的法律属性

　　对当下疫情的法律属性判断，从现有观点来看，不外乎是不可抗力或情势变更两种判断。我们认为不能笼而统之地进行判断，而是应当结合第一部分所述的影响类型进行综合判断。

　　根据《民法总则》和《合同法》的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。通常法律上理解不可抗力包括自然灾害(如台风、洪水、地震)、政府行为(如征收、征用)、社会 异常事件(如罢工、骚乱)。本次新型冠状病毒肺炎已被列为“乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施”，截止目前尚无有效的治疗手段，且全国各地都采取了严格管控措施，故本次疫情符合不 可抗力的 “三不能” 特征，具备认定不可抗力的前提条件。

　　根据 “合同法司法解释(二)” 的规定，情势变更是指 “合同成立以后客观情况发生了当事人在 订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。如果认定了本次疫情属于 不可抗力，则不可能再认定其为情势变更;如果无法认定为不可抗力的，因本次疫情将导致商业风 险以外的重大变化，也有适用情势变更的可能性。

　　结合前述的法律或司法解释的规定，我们对不同影响类型的法律属性作如下判断:

　　(1)个体自然人染病新型冠状病毒肺炎不属于不可抗力。作为个体自然人，生病是属于可以预料范围之内的事项，故不能因此认定为不可抗力事件发生。

　　(2)政府命令属于不可抗力。新型冠状病毒肺炎爆发以后，政府发布的禁止性行政命令，符合不能预见、不能避免、不能克服的特征，应当构成不可抗力。

　　(3)“新冠” 疫情属于不可抗力。“新冠” 疫情本身符合不能预见、不能避免、不能克服的特征，应当构成不可抗力。

　　3 对合同生命周期的影响概述

　　根据《合同法》的规定，不可抗力既是免责事由，也是合同解除事由。故在合同履行过程中以 及在合同解除时均需要考虑不可抗力的影响。

　　但不可抗力对合同的影响有特定的前提，即导致合同不能履行或致使合同目的无法实现，如果出现的不可抗力对合同履行本身不产生影响的，则相对方无权援用不可抗力主张权利。也即 “新冠” 疫情虽然可被认定为不可抗力，但是并非所有合同当事人均有权以 “新冠” 疫情为由而主张豁免责任或解除合同。

　　(1) 对合同履行的影响

　　在 “新冠” 疫情之下，合同履行极有可能出现违约情形，按照《合同法》的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。据此不可抗力所产生的法律效果仅是违约责任的豁免，如果合同尚能继续履行的，各方当事人应当按照诚实信用原则协商确定不可抗力之后的合同继续履行事宜。

　　同时需要注意到，遭受不可抗力的一方应当及时通知对方，以减轻对方的可能损失。

　　(2) 对合同解除的影响

　　在合同履行过程中如果因不可抗力导致合同无继续履行的，则各方当事人均有权选择解除合同。

　　二、重点问题详述

　　受 “新冠” 疫情的影响，各地纷纷启动一级响应，采取迟延复工、隔离观察、交通管制等措施，这些措施一方面有利于切断病毒传播途径，控制疫情，另一方面也会对地产企业开发进度、销售进度、融资与合作等方面产生影响。

　　(一)开发进度问题

　　1 逾期开竣工

　　建筑工地是人群较为密集，且人员流动性较大的区域，也是疫情防控的重点，为此，部分地区甚至出台了针对建筑工地的管控措施，对开工时间进行了规定，苏州市住建局发布的《关于全力做 好建筑行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》(苏建函质[2020]23号) 对工程开(复)工进行管控，要求2020年2月20日方可开(复)工。

　　因此，“新冠” 疫情对于地产行业最直接的影响就是可能造成房地产项目开竣工时间延期，具体常见于以下几个方面:

　　(1)对土地出让合同履行的影响

　　【法律分析】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。《国有土地使用权出让合同》示范文本第十三条约定，“受让人同意在年月日之前动工建设。不能按期开工建设的 , 应提前 30 日向出让人提出延建申请 , 但延建时间最长不得超过一年。”一般情况下，土地出让双方也会在土地出让合同中约定逾期开竣工的违约责任。结合总述部分分析，我们认为如因疫情防控需要，政府对于工地开工等采取限制性措施而导致地产企业不能按时开工的，地产企业可以据此主张免除责任。

　　【应对操作】1、收集因疫情管控而不能按期开竣工的证据(如政府停工通知、采取管控措施的视频等);2、按照土地出让合同的约定及时向土地出让部门提出延期开竣工的申请。

　　(2)对施工合同履行的影响

　　【法律分析】根据《建设工程施工合同》示范文本的内容，根据《建设工程施工合同》( 示范文本 2017 版)通用条款 17.1 规定，“不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。不可抗力发生后，发包人和承包人应收集证明不可抗力发生及不可抗力造成损失的证据，并及时认真统计所造成的损失。在遇到不可抗力事件时，施工企业可能会申请工期顺延或提起索赔。另外，施工企业如因前期工期迟延而导致遭遇不可抗力的，则不应该据此予以免责。

　　【应对操作】1、注意结合前期工程进展情况综合判断，厘清工期顺延与疫情事件之间的因果关系，以明晰双方责任; 2、如因疫情管控措施导致工期延迟的，应及时收集管控的天数、范围，合理确定延期天数或者损失分担的方案; 3、双方如有争议，及时提交工程监理按合同约定处理; 4、及时采取措施，避免损失进一步扩大。

　　(3)对商品房买卖合同履行的影响

　　【法律分析】根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应明确如下内容:...... (五)交付使用条件及日期;......;第三十条规定，应按时将房屋交付给买受人。

　　一般各地的商品房买卖合同示范文本中也都会约定交房时间，以及逾期交房的违约责任，通常情况下，如果地产企业逾期交房可能需要承担违约责任;但如因疫情防控等强制措施导致不能按期竣工进而导致交付迟延的，地产企业可以以此免除部分或者全部责任。具体分析意见详见第 2.4 条。

　　【应对操作】1、对于尚未签约的销售合同，根据实际情况合理预估交付日期，并调整销售合同 中关于交付时间的约定; 2、对于已经签约的销售合同，注意收集本次疫情管控与商品房买卖合同相关义务履行迟延之间因果关系的相关证据(如政府停工通知、采取管控措施的视频等)。

　　2 土地出让金缴纳

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　《国有土地使用权出让合同》第三十一条规定，受让方如逾期交付土地出让金应该承担相应的违约责任。

　　【法律分析】我们认为土地出让金的缴纳属于金钱支付行为，疫情防控虽然有可能因迟延开工、隔离措施等构成不可抗力事件，但并不必然导致土地受让方不能履行土地出让金的支付义务，土地受让方不能当然地以此为由进行抗辩，是否能够据此予以免责取决于疫情是否足以导致土地受让方不能够履行支付义务。一般而言，如果因假期顺延，金融支付系统关闭等因素导致不能按时进行付款操作的，我们倾向于认为土地受让方可以主张免除部分或全部责任，但如土地出让方以疫情导致其支付能力下降而主张免责的，我们则认为碍难成立。

　　【应对操作】1、地产企业尽量按照土地出让合同约定履行支付土地出让金的义务，不可当然地援引不可抗力主张免责; 2、如果出现因假期迟延导致金融支付系统关闭等情况而导致未能及时履行支付义务的，建议地产企业收集相关证据，并及时向土地出让部门发出通知，并取得豁免。

　　3 土地闲置问题

　　【法律分析】根据《闲置土地处置办法》第二条，本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满 1 年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足 1/3 或者已投资额占总投资额不足 25%，中止开发建设满 1 年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　根据《闲置土地处置办法》第八条、第十二条、第十三条规定，如果因 “政府、政府有关部门的其他行为” 或 “自然灾害等不可抗力” 导致土地闲置的，可以采取延长动工期限等方式进行处理。

　　我们认为如因疫情防控需要，政府采取相应停工等管控性措施导致不能按期开工，进而构成土地闲置的，我们认为可以以不可抗力为由而主张免除部分或全部责任。但在本次疫情爆发之前，已经出现的土地闲置的，则地产企业不能够以此主张免责。

　　【应对操作】1、收集因疫情管控导致不能按期开工的证据(如政府停工通知、采取管控措施的视频等); 2、及时向土地出让部门提出延期开工申请，签署补充协议等方式取得逾期开工的豁免。

　　2 地产企业资金问题

　　(1)地产企业融资

　　项目前期投入需要大量的资金成本，很大程度上依赖于开发贷等外部融资，在后续销售回款后，再利用回笼资金偿还融资贷款，因此，地产企业对于资金周转效率要求也非常高。但本次疫情的来势汹汹，不可避免地会对地产企业的施工、销售等环节造成严重的冲击，阻碍地产企业的资金回笼进度，进而影响地产企业的偿付能力。

　　【法律分析】1、如前文所述，地产企业偿还融资行为属于金钱支付义务，法律上碍难成立不可抗力事件导致金钱支付义务难以履行的因果关系。因此，如果地产企业因为假期迟延导致金融系统关闭而未能及时支付偿还融资款项时，我们倾向于认为可以地产企业可以此主张免责，但对于地产企业主张因疫情事件导致其支付能力下降而要求免责的，我们则认为碍难成立。

　　2、根据 “合同法司法解释(二)” 第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29 号)规定，......不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。

　　我们认为如果地产企业确实因为疫情影响而影响其支付能力的情况下，结合银发〔2020〕29 号的精神，我们认为地产企业主张适用情势变更原则主张变更合同内容有一定的争取空间，但考虑到司法实践中对于情势变更原则谨慎适用的态度，我们也建议地产企业对此持谨慎态度。

　　【应对操作】1、如果出现因假期迟延等导致金融支付系统关闭等情况而导致未能及时履行支付义务的，建议收集相关证据，并及时向借款人发出通知，并取得豁免。2、如果因疫情原因导致资金支付能力下降，而不能及时还款的，建议与借款方及时取得联系，争取能够协商调整还款期限、利率等合同内容，切不可拿 “疫情” 当做免责的 “尚方宝剑”。

　　(2) 合作方之间资金问题

　　【法律分析】合作方之间的资金支付问题，也属于履行金钱支付义务的行为，我们的分析意见同前述第 2.2.1 条内容分析意见基本一致。但不同于外部融资，合作方之间的资金支付义务往往与其他合同义务紧密相连，如果处理不当，非常容易出现交叉违约等情形，激化矛盾，甚至影响合作事项的推进。

　　【应对操作】合作方之间资金问题可以参考前述第 2.2.1 条地产企业向外融资的处理思路。我们另外建议，支付义务方在取得相对方谅解的同时双方应该在公平原则上协商处理后续合同义务的履行问题，避免后续产生其他争议。对于接受资金方，我们也建议考虑非常时期的特殊情况，给予资金周转困难的合作方予以谅解和宽限。

　　3 项目销售问题

　　(一) 无法履行认购协议

　　一般情况下，商品房认购协议是指为了约束双方在约定的时间内签署正式的商品房买卖合同而订立的协议，买受人支付相应定金，出卖人在约定的签约期限内不得将房屋另外出售，主要目的为担保主合同的签订。通常情况下，商品房认购协议定性为预约合同，如因出卖人原因导致不能按期签约的，一般情况下，出卖人需承担双倍返还定金的违约责任;如因买受人的原因不能按期签约的，一般情况下，买受人需承担被没收定金的违约责任;如因不可归责于双方的原因导致不能按期签约的，则一般司法实践倾向于要求出卖人返还定金。

　　疫情管控期间，政府可能直接以行政命令等方式禁止集聚性活动，如苏州市关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告(第 3 号)规定，一律停止集市、集会，以及其他人群聚集的活动。对于认购协议的履行可能产生如下影响:

　　(1)地产企业不能按期组织签约

　　【法律分析】如因政府要求关闭签约场所或者因政府管控等原因导致地产企业不能够按期组织签约的，我们认为地产企业可以主张适用不可抗力予以免责，签约时间应予以相应顺延。

　　【应对操作】1、地产企业注意收集因疫情管控而导致不能按时组织签约的相关证据(如政府停工通知、采取管控措施的视频); 2、地产企业应该及时向业主发出调整签约时间的通知并预留合理的期限。

　　(2)业主不能按期签约

　　【法律分析】如业主因为感染或者医学观察而导致被隔离或者采取管控措施，而不能按期进行签约的，应当根据司法解释的规定认定属于不可归责于双方当事人的原因导致无法签约。

　　【应对操作】1、通知业主签约时间顺延，并要求业主及时告知管控措施解除的时间; 2、地产企业应关注疫情管控与业主隔离状况，如符合签约条件时，应书面通知业主签约时间，并给予一定的履行宽限期限，如宽限期间届满后，业主仍拒不进行签约的，则地产企业可以罚没定金; 3、如因不可归责于双方的原因导致签约无法进行时，地产企业应将定金返还业主。

　　(二) 业主无法按期支付购房款

　　【法律分析】业主支付购房款的行为属于履行金钱给付义务，通常不会因为疫情的原因而导致履行不能，因此，一般情况下不应该以不可抗力为由而主张免责。但如果因业主正处于感染救治阶段，或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的，则我们认为业主可以予以免责。

　　【应对操作】1、地产企业注意核实业主未能按时履行付款义务的原因;2、如业主确因感染救治、银行未能按时放款等原因导致未能按时付款的，建议相应顺延付款期限;3、如因疫情对业主付款行为造成现实障碍，但不足以适用不可抗力免责的，建议考虑非常时期的特殊情况在互解互谅的基础上，按照公平原则，给予适当的宽限期。

　　4 项目售后问题

　　(一) 开发商无法按期交房

　　疫情管控期间，一方面政府可能以行政命令等方式限制人群集聚性活动而直接导致不能够进行交房行为;另一方面也可能因假期延长、复工迟延等原因导致工期顺延而间接导致地产企业不能够按时交房。但即使本次疫情事件构成法律上的不可抗力，地产企业能否免责仍取决于本次疫情是否足以构成地产企业逾期交房的实质性障碍。

　　【法律分析】1、如果项目已经具备交房条件因疫情管控而未能及时交付的，或因疫情防控而导致无法按时具备交付条件的，或疫情防控导致施工无法进行进而引起无法按时交付的，我们认为地产企业可以据此免除部分或全部责任。2、如果在本次疫情出现之前已经出现迟延交付的情形，或者约定的交付期限在疫情防控期间但迟延交付与疫情防控并无实质关联性的，我们认为地产企业不能够以此进行免责。

　　【应对操作】1、如果按照前述分析，在地产企业可以免责的情形时:(1)地产企业应该及时做好证据收集工作(如政府停工通知、采取管控措施的视频等)，(2)及时通知业主，以及采取其他措施避免扩大损失;2、如按前述分析，疫情管控尚未对交付构成实质影响的，建议地产企业按时发出房屋交付的书面通知，如业主主张延期收房的，考虑非常时期的特殊情况，可以予以宽限期间。3、如房屋已经符合交付条件的情况下，在符合政府管控要求的情况下，采取分批、分散交付的方式进行。

　　(二) 开发商无法按期办证

　　【法律分析】根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产地产企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产地产企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　虽然商品房销售合同中可能会对具体办证时间进行调整，但以上规定可以看出商品房办理不动产权转移登记是一个双务行为，需要地产企业和业主双方的共同配合，甚至还取决于登记机关的行为。

　　如果因地产企业原因未能按期办理不动产权转移登记的，则同前述 2.4.1 条分析意见，能否构成地产企业能否以此免责主要还是取决于疫情防控是否对地产企业履行办证义务构成实质性障碍。

　　如果因业主原因未能按期办理不动产权转移登记的，因不可归责于地产企业，地产企业可以据此免责。

　　【应对操作】参考前述 2.4.1 条逾期交付时的操作建议。

　　(三)开发商无法按时保修

　　【法律分析】《商品房销售管理办法》第三十三条规定，地产企业需要对房地产地产企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》也同时规定地产企业的保修责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　受疫情影响，地产企业可能因假期迟延、员工不足、交通管制等防控措施而不能及时履行维修义务，为此地产企业能否因此免责?我们认为，也应该结合防控措施是否对于地产企业履行维修义务造成实质性的影响来综合判断，如果仅因为人员不足或者出行不便，地产企业不能够仅以此为由而免责;如果因为疫情防控需要对房屋所在小区采取强制隔离措施而导致地产企业不能够进入小区进行维修的，则地产企业可以据此主张免除部分或者全部责任。

　　【应对操作】1、如果疫情防控措施并不足以导致不能够履行保修义务的情况下，地产企业仍应该按照合同约定履行保修义务，但应注意采取防护措施，遵守政府的管控规定;2、如果疫情防控措施已经对于地产企业履行保修义务造成实质性障碍的，则建议:(1)地产企业应该及时做好证据收集工作(如政府停工通知等)，(2)及时通知业主，并采取诸如委托物业管理公司先行处理等措施以避免扩大损失，(3)如果情况紧急，不及时维修可能导致损失扩大的，可以和业主沟通由其委托第三方进行维修，在价格公允的情况下，地产企业负担相应的维修费用。

　　5 地产租赁问题

　　(一)承租户租金减免

　　继万达商管集团宣布将对全国范围内所有万达广场的租户免除一月底至二月底期间的租金及物业费后，红星美凯龙、爱琴海等集团、星河商置、卓越商业、招商蛇口、华润置地、深圳九方、皇庭商业、 龙光商业等房企也宣布各自政策，加入到通过各种方式减免租金的阵营中。前述企业的做法给” 新冠”疫情中的广大租户送去了温暖，这也从另一侧面反映，承租户在当前背景下有强烈的减免租金需求。

　　【法律分析】正常而言，地产企业与承租户签署的租赁合同，其核心履行内容为地产企业交付房 屋以供承租户使用，承租户支付租金以确保地产企业获得收益。简单认定” 新冠” 疫情对前述的租赁合同核心履行内容产生法律上的影响似乎过于武断，我们认为应当区分不同情形对待。

　　对于因政府命令而停止营业的承租户，因其直接受到政府命令这一不可抗力影响而无法开展经营，实际导致承租户无法使用租赁房屋，此情形下承租户因受不可抗力影响而无法履行租赁合同。该类承租户可援引不可抗力要求减免停止营业期间的租金。

　　对于其他承租户，虽然其经营状况也受到” 新冠” 疫情的影响，但两者之间并无法律上的因果关系，因此该类承租户无权要求援引不可抗力减免租金。

　　【应对操作】1、在条件允许的情况下，地产企业可制定租金减免政策，以帮助承租户渡过难关。2、当承租户主动提出减免租金请求时，全面审核承租户的申请内容，对于符合减免租金情形的承租户，及时作出减免回复;对于不符合减免租金情形的承租户，及时作好解释工作。

　　(二)营业损失索赔

　　为配合” 新冠” 疫情管控，商场均会采取一定的管控措施，如增设围挡、限制出入等，商场采取的前述措施必然会对承租户的营业状况产生一定的负面影响，此情形下承租户有可能提出营业损失索赔。

　　【法律分析】一方面商场采取的管控措施是为了落实政府命令，另一方面商场所采取的管控措施并未对租赁合同本身造成无法履行的影响，因此商场所采取的管控措施即使间接导致承租户营业损失，承租户也无权就此索赔营业损失。

　　【应对操作】1、商场在采取管控措施前提前做好宣传解释工作，实施的管控措施应当合理适当。2、考虑在一定情形下给予承租户租金减免优惠，减少承租户的经济压力，以缓和可能的矛盾。

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